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深圳楼市飙升探因:土地供应吃紧 需求被压抑

咸阳房产  发布日期:2015/6/27 14:29:50
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在理性与疯狂的交织下,深圳房价正经历前所未有的暴涨。

当全国百城房价终于在5月止跌回升时,深圳的房价早在去年10月就已开始了“拉涨”之势。《第一财经日报》记者梳理深圳规土委的数据发现,从去年“9·30”政策出台至今,深圳全市新房价格上涨了近30%,一些片区如龙华、前海、后海涨幅更是高达50%左右。

尤其是今年以来,深圳的新房价格连续2个月领涨全国,二手房价格更甚,连续4个月领涨,总价一天涨几万的例子比比皆是。

北京、上海、广州的楼市也均出现了不同程度的回暖,但与深圳相比却逊色很多。在这一轮楼市行情中,为何深圳楼市一枝独秀?其房价暴涨的原因何在?

比北上广更旺盛的需求

深圳房价暴涨的基础,在于日趋紧张的供求关系。

在四个一线城市中,深圳的人口数量虽然是最少的,但人口密度却是最大的,购房需求也是最为迫切的。

深圳统计局数据显示,2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期,北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人,是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。

但深圳的土地面积只有不足2000平方公里,北京、上海、广州的土地面积分别是深圳的8.2倍、3.2倍、3.7倍。

本报记者计算得出,深圳的人口密度已达约5400人/平方公里,是四个一线城市中密度最高的。

而作为一个移民城市,深圳的外来人口比例高达70%,远远高出北上广35%~40%的水平。

大部分外来人口主要通过租房解决住房问题,这也直接导致深圳的住房自有率极低。截至2013年底,深圳住房自有率只有约30%。

由于深圳日渐提升的竞争力、不排外的移民文化、怡人的气候,越来越多的外来人口希望定居深圳。定居的首要目标是拥有一套自己的住房。

值得注意的是,深圳人口具有年轻化的特点。相关数据显示,深圳适龄购房人群(25~44岁)占比达到50.8%,远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

由此不难理解,深圳的购房需求有多么迫切。《第一财经日报》记者近期在各大楼盘采访发现,“80后”已经成为深圳购房的主力。    

供应短缺拉升地价

然而,面对如此庞大的需求,深圳楼市的供应却日趋缩减。

据世联行统计,截至5月31日,深圳一手房可售面积为368.71万平方米,可售套数为33858套。若按近8周深圳新房销售速度,目前的新房可售量消化时间约6个月。

从源头的土地供应来看,通过“招拍挂”公开出让的居住用地在近两年急剧下降。

本报记者梳理公开资料发现,2007~2010年,深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米;到2013年仅出让3宗居住用地,2014年只有1宗。

官方数据显示,深圳的新增土地供应接近枯竭。

根据《深圳市土地利用总体规划(2006-2020)》,至2020年,深圳全市建设用地总规模控制在976平方公里以内。而现在,这个数字已达约940平方公里。

而在这所剩无几的新增建设用地中,住宅用地能分到的只是极少部分,即便加上存量用地,仍然很少。

2014年,深圳实际完成土地供应1368.9公顷,其中居住用地仅为184.3公顷,占比13.5%,其他为产业用地、商业服务设施用地、公共基础设施项目用地。

今年,深圳计划供应建设用地1600公顷,住宅用地仅85公顷,占比5.3%。其中,公开“招拍挂”的住宅用地指标仅占总住宅用地指标的11.8%。

公开出让居住用地的规模缩减,进一步推高了地价。而高昂的地价成本最终会转移给购房者,由此带来房价飙涨。

去年深圳仅出让的一宗居住用地,最终楼面价高达2.5万元/平方米,溢价率高达85%。该地块位于龙华新区,于10月出让成功后,便带动该区域房价迅速上涨,随后推出的新盘价格突破3万,今年5月甚至突破了4万。    

政策引发需求“泄洪”

深圳旺盛的购房需求一直存在,为何在此时爆发?

“这几年,由于限购限贷政策的影响,深圳的购房需求一直受到抑制,尤其是改善型需求。”深圳中原研究中心经理王飞对《第一财经日报》记者表示。

随着购房政策的放松和货币环境的宽松,原本被抑制的需求就像洪水般席卷楼市。

自去年9月底以来,“9·30”政策、“3·30”政策等政策先后放开限贷、降低房贷利率、降低二套房首付比例,营业税免税期限由5年改为2年,改善型需求被迅速释放。

王飞说,今年4月以来,深圳的换房客比例攀升,高的时候达到45%。一些新楼盘的大户型也卖得比刚需户型好。

而信贷扩张历来是推高楼市价格的关键因素,其根源就在于政府将新增信贷引入了房地产市场,压低了房贷利率和首付比例,降低了购房门槛,推高了看涨预期。

与此同时,投资客的比例也在逐步升高。王飞说,在市场低迷时,投资客比例只有10%左右,而近期楼市中出现了大量投资客,龙华区的投资客比例甚至高达20%~30%。

牛市行情也为楼市提供了大量资金。许多股民从牛市中获利后选择套现,投入到楼市中,以寻求更为稳妥的获益。

一位深圳市民章颖(化名)不久前就从股市中套现了部分,在龙华区投资了一套住房。

“股市这一轮涨了很多,套一部分现金出来买房更安心。”章颖说,她的一位朋友也从股市里撤出部分资金,买了两套房,一套准备自住,另一套用来投资,过几年再出手。

毗邻香港是深圳房价暴涨的另一推手。王飞透露,今年到深圳购房的香港人明显增多。

由于香港房价高达10万~20万元/平方米,深圳的房价对于香港而言具有很强的吸引力,即便是在蛇口前海片区,6万~7万元/平方米的房价对他们来说也很便宜。

在刚需、改善性需求、投资需求、香港等外来需求的一哄而下,“买涨不买跌”的情绪被肆意放大,加上日趋紧张的供应,深圳整体楼市看涨预期被推到了史无前例的高潮,由此带来了二手房业主和开发商们的涨价底气。

文章来源:新浪乐居
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